מהו מס רכישה לדירה שנייה?
מס רכישה לדירה שנייה הוא מס המוטל על רכישת נכס מקרקעין נוסף, כאשר הקונה כבר בעל נכס אחר בישראל. שיעורי המס לדירה שנייה גבוהים משמעותית מאלה החלים על דירה ראשונה, ונעים בין 5% ל-10% מערך הנכס.
המטרה של המס הגבוה היא להפחית את הביקוש להשקעות בנדל״ן ולאפשר לדיירים צעירים רכישת דירה ראשונה במחירים נמוכים יותר. המס חל על כל סוגי הנכסים: דירות, בתים פרטיים, משרדים ונכסים מסחריים.
נקודות חשובות לרוכשי דירה שנייה
- מס רכישה לדירה שנייה גבוה משמעותית מדירה ראשונה - עד 10% במקום 0-3.5%
- אין פטור ממס עד 2.1 מיליון ₪ כמו בדירה ראשונה
- חישוב המס הוא פרוגרסיבי - שיעור גבוה יותר על סכומים גבוהים יותר
- ניתן לחסוך בمس באמצעות אסטרטגיות משפטיות חוקיות
- חשוב לתכנן את רכישת הדירה השנייה מראש לצורך אופטימיזציה מיסויית
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה 2025
| פריט | עלות | הערות |
|---|---|---|
| עד 1,865,000 ₪ | 5% | מס על הסכום עד הסף הראשון |
| 1,865,001 - 2,695,000 ₪ | 8% | מס על הסכום בטווח השני |
| מעל 2,695,000 ₪ | 10% | מס על הסכום מעל הסף העליון |
| עמלת עורך דין | 5,000-15,000 ₪*משתנה | תלוי במורכבות העסקה |
| רישום בטאבו | 0.5% מערך הנכס*משתנה | מינימום 770 ₪, מקסימום 6,160 ₪ |
השוואה: דירה ראשונה vs דירה שנייה
| שווי הנכס | מס דירה ראשונה | מס דירה שנייה | הפרש |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 75,000 ₪ | +75,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 14,000 ₪ | 143,250 ₪ | +129,250 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 49,000 ₪ | 223,750 ₪ | +174,750 ₪ |
שימו לב: ההפרשים המשמעותיים מדגישים את החשיבות של תכנון מוקדם ושיקול אסטרטגיות חיסכון לפני רכישת דירה שנייה.
אסטרטגיית חיסכון מומחה
אחת האסטרטגיות היעילות ביותר היא רכישה משותפת עם בן משפחה הרוכש דירה ראשונה. אם אתם רוכשים 50% מהנכס יחד עם בנכם הרוכש דירה ראשונה, הוא ישלם 0% מס על חלקו ואתם תשלמו מס דירה שנייה רק על 50% מהערך. חיסכון של עשרות אלפי שקלים!
אסטרטגיות חוקיות לחיסכון במס
1. רכישה משותפת אסטרטגית
רכישת הנכס יחד עם בן משפחה הרוכש דירה ראשונה יכולה להביא לחיסכון משמעותי. כל צד משלם מס לפי הסטטוס שלו על החלק שלו בנכס.
חיסכון: כ-112,000 ₪ לעומת רכישה עצמאית!
2. רכישה דרך חברה כלכלית
רכישת נכסים דרך חברה בע״מ יכולה להביא לחיסכון במס רכישה, במיוחד עבור משקיעים הרוכשים מספר נכסים. החברה משלמת מס רכישה בשיעור קבוע של 6%.
- מס קבוע של 6% על כל הסכום
- אין מדרגות מס כמו ברכישה פרטית
- מתאים במיוחד לנכסים יקרים
- דורש תכנון מיסוי מורכב יותר
3. תיזמון מכירה ורכישה
תיזמון נכון של מכירת הנכס הקיים לעומת רכישת הנכס החדש יכול להשפיע על הסטטוס המיסויי. במקרים מסוימים ניתן לשמור על סטטוס דירה ראשונה.
4. ניצול פטורים מיוחדים
במקרים מיוחדים ישנם פטורים או הקלות במס רכישה גם לדירה שנייה:
- עולים חדשים: פטור חלקי לתקופה מוגדרת
- תושבי יו״ש: הנחה משמעותית במס
- מצבים מיוחדים: גירושין, ירושה, מחלה
- רכישה לילדים: בתנאים מסוימים
מונחים חשובים
- מס רכישה
- מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל
שאלות נפוצות
מה נחשב דירה שנייה לצורכי מס רכישה?
דירה שנייה היא כל נכס מקרקעין שהקונה רוכש כאשר הוא כבר בעל נכס אחר בישראל. זה כולל גם מקרים שבהם הקונה מוכר את דירתו הקיימת לאחר חתימת חוזה הרכישה החדש.
איך מחשבים מס רכישה לדירה שנייה?
המס מחושב בצורה פרוגרסיבית: 5% על הסכום עד 1,865,000 ₪, 8% על הסכום בין 1,865,001-2,695,000 ₪, ו-10% על הסכום מעל 2,695,000 ₪. החישוב נעשה על מחיר הרכישה או שווי השוק, הגבוה מבניהם.
האם יש פטורים ממס רכישה לדירה שנייה?
בניגוד לדירה ראשונה, אין פטור כללי לדירה שנייה. עם זאת, קיימים פטורים חלקיים במקרים מיוחדים כמו עולים חדשים (בתנאים מסוימים), תושבי יו״ש, או במקרים של רכישה לצורכי מגורים בשל נסיבות מיוחדות.
מתי משלמים את מס הרכישה?
יש לשלם את מס הרכישה תוך 50 יום מיום חתימת החוזה או מיום העברת הבעלות (הראשון מבניהם). ניתן לבקש דחייה בתשלום בתנאים מסוימים, אך זה כרוך בתשלום ריבית.
איך ניתן לחסוך במס רכישה לדירה שנייה?
ישנן מספר אסטרטגיות חוקיות: רכישה דרך חברה כלכלית, רכישה משותפת עם בני משפחה, תיזמון נכון של מכירת הדירה הקיימת, או שימוש במבנים משפטיים מתקדמים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני הרכישה.
מה קורה אם קונים דירה במשותף?
ברכישה משותפת, כל קונה משלם מס רכישה על חלקו בנכס. אם אחד הקונים רוכש דירה ראשונה והאחר דירה שנייה, כל אחד ישלם לפי הסטטוס שלו. זו יכולה להיות אסטרטגיה לחיסכון במס.
תכנון מיסוי מתקדם
מתי כדאי לדחות רכישה?
לפני רכישת דירה שנייה, חשוב לשקול את התזמון הכלכלי והמיסויי:
- שינויי חקיקה צפויים: ממשלת ישראל משנה מדי פעם את שיעורי המס
- מצב השוק: האם מחירי הנדל״ן צפויים לרדת?
- מצבכם הפיננסי: האם יש לכם מקורות הכנסה יציבים?
- מטרת הרכישה: השקעה, מגורים או השכרה?
ייעוץ מיסוי מותאם אישית
כל משפחה ומשקיע נמצאים במצב שונה. הפתרון המיסויי האופטימלי תלוי בגורמים רבים: הרכב המשפחה, מצב כלכלי, מטרות ההשקעה ואופק הזמן. חיוני לקבל ייעוץ מותאם אישית מעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין.
זקוקים לייעוץ במס רכישה לדירה שנייה?
קבלו ייעוץ מקצועי מעורכת דין מקרקעין מומחית במיסוי מקרקעין. נבדוק את המקרה שלכם ונמצא את האסטרטגיה המיסויית המיטבית לחיסכון מקסימלי במס רכישה.
ייעוץ חינם עכשיו