מה זה תמא 38/2?
תמא 38/2 היא תוכנית מתאר ארצית המיועדת למבנים ישנים הזקוקים להריסה מלאה ובנייה מחדש עקב מצבם הבטיחותי. בניגוד לתמא 38/1 המתמקדת בחיזוק מבנים קיימים, תמא 38/2 כוללת הריסה מוחלטת של המבנה הישן ובנייה של מבנה חדש במקומו.
התוכנית מיועדת למבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני רעידות האדמה הנדרשים, כאשר עלות החיזוק עולה על 25% מעלות בנייה מחדש. הדיירים זכאים לדירות תמורה או לפיצוי כספי, כמו גם לפיצוי על תקופת המעבר.
נקודות חשובות לדיירים
- דיירים זכאים לדירת תמורה באותו שטח או גדול יותר במבנה החדש
- ניתן לקבל פיצוי כספי במקום דירת תמורה לפי הערכת שווי עדכנית
- הדיירים זכאים לדירת מעבר או פיצוי דמי שכירות במהלך הבנייה
- יש לבדוק בקפידה את יכולתו הכלכלית והמקצועית של היזם לפני החתימה
- חובה לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין לפני חתימה על הסכם שיתוף
טיפ מומחה מעו״ד טל פורת
לפני חתימה על הסכם שיתוף עם יזם, חובה לבצע בדיקה יסודית של יכולתו הכלכלية והמקצועית. בדקו פרויקטים קודמים, דרגת אמינות בנק ישראל, ביטוחים והיתרים. השקעת כמה אלפי שקלים בבדיקה משפטית יסודית יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בעתיד.
שלבי התהליך
בדיקת זכאות המבנה
2-4 שבועותוידוא שהמבנה עומד בקריטריונים: נבנה לפני 1980, לא עמד בתקן רעידות אדמה, מצריך הריסה מלאה
איתור יזם והגשת בקשה
6-12 חודשיםחיפוש יזם מוכר, הגשת בקשה לוועדה המקומית, קבלת היתר הריסה ובנייה
חתימה על הסכם שיתוף
3-6 חודשיםמשא ומתן עם היזם, חתימה על הסכם שיתוף המגדיר זכויות וחובות הדיירים
הריסה ופינוי דיירים
1-3 חודשיםפינוי הדיירים לדירות החלפה או פיצוי כספי, הריסת המבנה הישן
בנייה ומסירה
24-36 חודשיםבנייה של המבנה החדש ומסירת הדירות החדשות לדיירים
זכויות הדיירים בתמא 38/2
דירת תמורה
כל דייר זכאי לקבל דירת תמורה במבנה החדש בשטח השווה לשטח דירתו הקיימת או גדול יותר. הדירה החדשה תהיה איכותית יותר ותעמוד בכל התקנים המודרניים כולל עמידה ברעידות אדמה.
- שמירה על שטח הדירה המקורי לכל הפחות
- שמירה על מספר החדרים או הגדלתו
- קבלת דירה במפלס דומה (אם הדייר גר בקומת קרקע יקבל בקומת קרקע)
- התקנת מעלית במבנה החדש
- מרפסת וחלל שירות מודרניים
פיצוי כספי
דיירים יכולים לבחור לקבל פיצוי כספי במקום דירת תמורה. הפיצוי מחושב לפי הערכת שווי עדכנית של מעריך מקרקעין מוסמך והוא כולל:
- שווי הדירה הקיימת לפי הערכה מקצועית
- תוספת עבור השבחה צפויה
- פיצוי על אי נוחות וטרחה
- הוצאות מעבר ודמי עורך דין
דירת מעבר
במהלך תקופת הבנייה, הדיירים זכאים לדירת מעבר איכותית או לפיצוי דמי שכירות. הדירה תהיה באזור דומה ובתנאים הולמים למשך כל תקופת הבנייה.
מונחים חשובים
- דירת תמורה
- דירה חדשה שמקבלים דיירים בפרויקט התחדשות עירונית
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2?
תמא 38/1 מיועדת לחיזוק מבנים עם תוספת בנייה, בעוד תמא 38/2 כוללת הריסה מלאה של המבנה הישן ובנייה מחדש. תמא 38/2 מיועדת למבנים שלא ניתן לחזק אותם ויש צורך בהריסה מלאה.
כמה זמן לוקח פרויקט תמא 38/2?
פרויקט תמא 38/2 טיפוסי לוקח בין 4-6 שנים מתחילת התהליך ועד מסירת הדירות החדשות. זה כולל שלב התכנון (6-18 חודשים), קבלת היתרים (6-12 חודשים) ושלב הבנייה (24-36 חודשים).
האם הדיירים חייבים לקבל דירת תמורה באותו מקום?
לא, הדיירים יכולים לבחור בין דירת תמורה במבנה החדש לבין פיצוי כספי לפי הערכת שווי. במקרים מסוימים ניתן גם לקבל דירת תמורה במקום אחר בהסכמה.
מה קורה אם היזם לא מקיים את התחייבויותיו?
במקרה של הפרת התחייבויות היזם, ניתן לתבוע אותו משפטית לביצוע בעין או לפיצויים. חשוב לוודא שהיזם מבוטח ויש לו ערבויות בנקאיות מתאימות.
איך בוחרים יזם אמין לפרויקט תמא 38/2?
יש לבדוק את הניסיון הקודם של היזם בפרויקטים דומים, המצב הכלכלי שלו, הביטוחים וההיתרים, ולקבל המלצות מדיירים בפרויקטים קודמים. חובה לבדוק אצל עורך דין מקרקעין.
ניתוח משפטי מעמיק
היבטים משפטיים קריטיים
בניגוד לתפיסה הרווחת, תמא 38/2 היא לא רק פרויקט בנייה אלא תהליך משפטי מורכב הכרוך בזכויות רכוש, התחייבויות חוזיות וסיכונים פיננסיים משמעותיים.
נקודות סיכון עיקריות
- כשל יזם: פשיטת רגל או נטישת הפרויקט
- עיכובים: התארכות משמעותית של הפרויקט
- חריגות עלויות: דרישות תשלום נוספות מהדיירים
- איכות ביצוע: בנייה לא איכותית או לא לפי התוכניות
אסטרטגיות הגנה לדיירים
- בדיקת יזם מקיפה: ניתוח פיננסי, היסטוריה מקצועית, פרויקטים קודמים
- הסכם מפורט: הגדרת זכויות וחובות בצורה חד משמעית
- ערבויות בנקאיות: דרישה לערבויות משמעותיות לכיסוי סיכונים
- ליווי משפטי רציף: עורך דין מקרקעין לכל שלב
זקוקים לייעוץ משפטי בתמא 38/2?
קבלו ייעוץ מקצועי מעורכת דין מקרקעין מומחית עם 25 שנות ניסיון בפרויקטי התחדשות עירונית. ליווי מלא מהבדיקה הראשונית ועד מסירת הדירות החדשות.
קבעו פגישה חינם